27

Обвал цен уже произошел?

Еженедельник "Аргументы и Факты" № 6 04/02/2009

Социологи ВЦИОМ утверждают, что в мае 2008 года никто из россиян даже не говорил о снижении цен на жилье, в октябре таковых было 3%, в ноябре - 12%, а в январе 2009-го - уже 18%. К тому же рост цен сегодня ожидают вдвое меньше граждан, чем в мае прошлого года (82% против 42%).

Сейчас многие задаются вопросом: что происходит с рынком недвижимости и сколько будет стоить квадратный метр в ближайшем будущем и в перспективе? Что происходило с рынком жилья в последние 10 лет, после дефолта 1998 года? За этот период цены на жилье в Ярославле выросли почти в 10 раз. После дефолта два года рынок стоял - спрос и предложение практически не менялись, цены, соответственно, тоже. Вместе с экономическим ростом и ростом благосостояния населения в период с 2000-го по 2005-й цены начали плавно расти и к началу 2006-го выросли в 4,5 раза в сравнении с 2000 годом.

Вспомним, как развивалась ситуация на рынке ярославской недвижимости в последние годы (рис. 1). На графике четко виден "пузырь", о котором мы все наслышаны. Он начал надуваться в 2006 году, цены на жилье выросли почти на 70% , превысив даже темпы роста в Москве (40-50%) в этот же период времени, и достигли своего потолка, причем, наибольший рост пришелся на последний квартал 2006 года (28%).

Стремительный рост цен ярославской недвижимости наблюдался на фоне падающего спроса на жилье, увеличения предложения, увеличения в 3-4 раза срока экспозиции объектов на рынке недвижимости. В Европе уже вовсю бушевал кризис, да и в российских СМИ уже появились первые публикации об обвале рынка недвижимости в России, который потянет за собой все. В начале 2007 года цены еще как бы по инерции продолжали расти, потом последовало незначительное падение, затем некоторое оживление, и рост до конца года. В результате за 2007 год рост стоимости квадратного метра составил не более 4,5%. В 2008 году при колебаниях на 10-15% к концу года рост составил не более 3%. Рынок находился в стагнации с конца 2006 года - цены на жилье почти не росли, предложение росло (за 2007-й - в 2 раза), спрос падал. По мнению аналитиков, в 2007 году 50% потенциальных покупателей отложили свою покупку, а в 2008 году - уже 76%.

При рассмотрении ситуации на рынке недвижимости в настоящее время нельзя не учитывать девальвационную составляющую. В январе 2007 года ярославский рынок недвижимости перешел на рубли, так было выгоднее продавцам, но это не значит, что доллар перестал оказывать влияние на наш рынок. Посмотрим, как выглядела бы ситуация, если бы рынок остался в долларовой зоне (рис. 2).

Тот же самый "пузырь", даже еще внушительнее. Но что происходит во 2-м квартале 2008 года: цены начинают неуклонно снижаться, до конца года цены упали на 20%, а за первый месяц 2009-го - еще на 33% от цен декабря 2008-го. В результате за два последних квартала 2008 года и январь 2009-го цены в долларовом эквиваленте "похудели" почти на 60% и вернулись в точку (3-й квартал 2006 года), откуда они начали свой галопирующий рост. В ближайшее время (удивительно, почему это не случилось в декабре 2008 года) рынок вновь перейдет на доллары и тем самым зафиксирует фактическое снижение стоимости квадратного метра. Как показывает мировая практика, кризис на рынке недвижимости продолжается 26 месяцев. В нашей стране мало фактического материала для исследования подобных явлений, ведь рынку российской недвижимости всего 19 лет. Опыт кризиса в 1998 году, который так же сопровождался падением цен на недвижимость, подтверждает мировой опыт. После кризисного падения цен и спроса на квартиры в 1998 году рынок жилья оживился только через 2 года. Если рассчитывать на это, то можно предположить, что в 2009-м цены (уже в долларовом варианте) будут слегка снижаться и, в конце концов, остановятся, в 2010-м рынок начнет оживать, с конца 2011-го возможен заметный рост спроса, и как следствие - рост цен. Надо учитывать, что это мировой кризис, причем такого масштаба, который бывает раз в сто лет, так что трудно прогнозировать ситуацию с высокой степенью вероятности. В прошедшие выходные в Давосе даже мировые лидеры, просовещавшись несколько дней, так и не нашли ответы на вопросы - что послужило причиной кризиса и что же ждать дальше.

Смотрите также:

Также вам может быть интересно


Загрузка...

Топ 5 читаемых

Самое интересное в регионах