Два года действует на территории нашего края открытое акционерное общество «Региональный оператор ипотечного жилищного кредитования Ярославской области». Компания создана правительством Ярославской области для развития рынка долгосрочного жилищного кредитования и повышения доступности жилья. Задачи, которые стоят перед региональным оператором, напрямую связаны с жилищной политикой нашей страны.
Региональный оператор, несмотря на то, что его основной деятельностью является выдача ипотечных кредитов, организация государственная. Она призвана обеспечивать единые федеральные стандарты ипотечного кредитования на территории Ярославской области и, конечно же, помогать людям приобретать жильё.
О состоянии рынка жилой недвижимости в Ярославле и области, а также о возможностях кредитования с помощью программ АИЖК сегодня мы беседуем с генеральным директором ОАО «Региональный оператор ипотечного жилищного кредитования Ярославской области» Евгением Меньшиковым.
- Евгений Владимирович, насколько активно, по вашему мнению, наш регион строится? И есть ли баланс спроса и предложения жилой недвижимости?
.jpg)
- По данным федерального агентства ипотечного жилищного кредитования, которое проводит регулярный мониторинг по всем регионам страны, на 1 октября 2012 года средняя рыночная стоимость квадратного метра на общем рынке недвижимости в Ярославле составляет около 50 тыс. рублей за кв. метр. В готовой новостройке (исключая центр города, где жильё существенно дороже) цена за «квадрат» составляет 47-49 тыс. рублей. Такие цены и в Брагине, и за Волгой и на Липовой горе. Учитывая, что всё это жильё относится к эконом-классу, стоимость квадратного метра в новостройках в Ярославле, с моей точки зрения, искусственно и неоправданно завышена.
- Чем же объясняется высокая стоимость?
- Свободной муниципальной земли под строительство в Ярославле практически нет, а перепродавцы – собственники участков - задирают непомерные цены. Это первое. Второе - в Ярославле одни из самых высоких из цен на подключение строительных объектов к сетям инженерно-технического обеспечения. Третье – застройщик старается извлечь из строительства максимальную прибыль. По наши подсчётам, себестоимость строительства составляет примерно 20-22 тыс. рублей за квадратный метр. Всё остальное – это прибыль застройщика. Считается, что жилищно-строительный проект эффективен, если его прибыльность составляет около 30%. Однако в Ярославле, как мы видим, застройщик получает более 100% прибыли. Почему так происходит? Потому что цену диктует рынок. А у нас серьёзнейший дефицит нового жилья. Повышенный спрос порождает ажиотажное предложение. Застройщики, формируя «ценники», ориентируются друг на друга. Случается, что цены «подталкивают» вверх застройщики-новички. Они, зайдя на ярославский рынок впервые, ориентируются на стоимость жилья, близкого к завершению, и выставляют такие цены на этапе начала строительства.
- А как формируются цены на вторичном рынке жилья?
- Вторичное жильё «тянется» по ценам за первичным. За базовую берётся стоимость квадратного метра в новой квартире в том или ином районе, затем делается некая скидка износ жилья и наценка на ремонт.
- Есть ли надежда, что строительство в городе оживится? Будет жильё строиться массово?
- Ярославль большие надежды возлагает на крупные проекты, такие, как например, сегодня реализуются в Ченцах. В этом посёлке, напомню, в течение 5 лет будет построено порядка 300 тыс. кв. метров жилья. Всего в окресностях Брагино инвесторы запланировали строительство новых микрорайонов общим объёмом около миллиона квадратных метров. Однако, на мой взгляд, данные проекты не слишком перспективны. Невозможно людей в обязательном порядке заставить покупать жильё на окраине Брагино - в микрорайоне, который строится буквально в чистом поле. Тем более что очень дешёвыми здесь квартиры всё равно не будут. Поэтому, я думаю, застройщики ограничатся вводом нескольких домов, а строительство остальных отложат на неопределенное будущее.
Дома нового микрорайона «Волгарь» возводятся сейчас в Тутаеве на берегу Волги.
- С одной стороны, новостроек в Ярославле мало, а с другой, очень отдалённые районы людям для проживания не интересны. Есть ли золотая середина в решении проблемы жилищного строительства в нашем городе?
- Есть некий «средний сегмент» на рынке строительства жилья, который, на мой взгляд, наиболее сегодня перспективен. Речь о маленьких микрорайонах небольшой этажности. Данные проекты не страдают гигантизмом, небольшие дома возводятся практически одновременно, а территория осваивается комплексно. Такие кварталы строятся на Среднем посёлке, на Пахме, на Резинотехнике. Они понемногу «раздвигают» границы города, и люди постепенно привыкают к тому, что Ярославль растёт. Кстати, в этих микрорайонах строится жильё и по социальным программам, таким как «переселение из ветхого и аварийного жилья», поскольку себестоимость проектов не высока. Данный сегмент жилья интересен не только Ярославлю, но и другим городам области. Так, например, подобный микрорайон - «Волгарь» - строится при въезде в Тутаев прямо на берегу Волги.
- Есть ли способы упорядочения ведения строительства? Как рассчитать потребности региона в квадратных метрах и не допускать скачков цен?
- Думаю, что урегулировать все аспекты может государственный девелопмент. Во многих регионах эту функцию местные органы власти возложили на региональных операторов АИЖК. Региональный оператор Ярославской области также может взять на себя обязанности девелопера. Технически это можно осуществить, например, с помощью нашего участия в аукционах по продаже муниципальных участков под строительство, либо мы можем получить землю качестве взноса в уставный капитал для будущего строительства, либо возьмём участки под управление. Есть и другие варианты.
- В чём интерес регионального оператора АИЖК в таком управлении?
- Напомню, что АИЖК – это государственная организация, поэтому её нельзя заподозрить в намерении извлекать из управления землями свердоходы. Сегодня наша задача - предоставлять людям доступную ипотеку. Однако если нет доступного по цене жилья, мы свои обязанности исполнять не можем. Получив в управление земельные участки и став застройщиком, мы получим возможность диктовать свои цены на недвижимость, строить дешёвое жильё по социальным программам.
- Сколько кредитов выдал региональный оператор за два года деятельности?
- В полную силу мы заработали только год назад. И за это время нами было проведено порядка 200 сделок.
- Чем отличаются ипотечные программы АИЖК от банковских?
- Региональный оператор предлагает более низкие процентные ставки и максимально лояльные условия кредитования. Выдавать дешёвые кредиты и обеспечивать режим наибольшего благоприятствования для клиентов нам позволяет государственная поддержка. При этом мы выступаем не конкурентами банков, а регуляторами на рынке ипотечного кредитования. У АИЖК всегда процентная ставка чуть ниже любой банковской. Таким образом государство препятствует неконтролируемому росту цен на кредиты. АИЖК обеспечивает единые подходы к кредитованию на всей территории РФ. К какому бы региональному оператору вы ни обратились, требования будут одинаковыми. Этим мы обеспечиваем равные возможности для всех жителей нашей страны. Не скрою, требования к заёмщикам у нас достаточно жёсткие. Зато те, кто получил ипотеку АИЖК, могут быть уверены: платежи по кредиту будут комфортными. Кроме того, региональный оператор работает только с проверенными застройщиками и всегда подскажет своим клиентам, где и какое жильё сегодня в Ярославской области возводится и по каким ценам.
- Региональный оператор кредитует не только граждан, но и застройщиков?
- АИЖК стимулирует строительство с помощью программы, которая так и называется - «Стимул». Схема поддержки следующая: внешэкономбанк (то есть – государство) кредитует АИЖК на стимулирование развития строительного рынка. АИЖК выдает коммерческому банку эти средства под конкретный строительный проект. А банк в свою очередь кредитует застройщиков. Мы в программе выступаем гарантом сбыта. За два года работы регионального оператора АИЖК по Ярославской области программой «Стимул» воспользовались шесть компаний-застройщиков.
ОАО «Региональный оператор ипотечного жилищного кредитования Ярославской области»
г. Ярославль,ул. Чайковского, д.42,
тел.: (4852) 33-76-30,
58-56-22
info@yar-ipoteka.ru
www.ярипотека.рф
На правах рекламы
Волокита мешает стройкам 
«Я знаю, скверик будет», или как не надо управлять Ярославлем 
Строить город с умом